Immobilienpreise im Süden von Gran Canaria

Der Süden von Gran Canaria wird von vielen als die Perle im europäischen Atlantik gesehen – dementsprechend vermuten viele ein Immobilienparadies – dem ist allerdings nicht so und die Gründe hierfür, erläutere ich hier.

Beim Immobilienkauf auf Gran Canaria sind jede Menge Dinge zu beachten und auch zu erwarten, dass viele Immobilien weit über dem Wert angeboten werden. Einige Probleme, Gründe und Ursachen werden wir näher beleuchten, Erfahrungen teilen und Mutmaßungen über die Gründe anstellen. Also erstmal, worauf man achten sollte und was den Preis einer Immobilie beeinflusst.

Legal / Illegal

Der Süden von Gran Canaria – abseits der Urbanzonen der größeren Städte – ist oftmals „Farmland“ oder gar „Naturschutzgebiet und unterliegt damit teils strengen Bauvorschriften. Das ist mitunter auch eines der größten Hürden beim Häuserkauf.

Die Bewohner hat das in der Vergangenheit nicht viel gestört und die junge Geschichte des Erfolgs des Südens hat dazu geführt, dass viele Häuser eigentlich gar nicht stehen dürften, da sie nie legalisiert oder gar eingetragen wurden.

Als Immobilieninteressent sollte es also von dringendem Interesse sein, beim zuständigen Amt Auskunft darüber zu erlangen, ob ein Gebäude im aktuellen Zustand überhaupt erfasst ist oder vorhanden sein darf.

Viele Canarios winken dies meist ab, weil es nie jemanden gestört hat – eine Bankfinanzierung ist bei solchen Objekten NICHT möglich – solche Objekte können nur „in Bar“ bezahlt werden und bringen das Risiko hoher Strafen bis hin zum Abrissbescheid mit sich. Wer genügend Geduld und vor allem Geld mitbringt kann sich in dieses Abenteuer aber hineinstürzen. Eine legalisierung kann mehrere Jahre dauern – die Erlaubnis für ein Bauprojekt ebenso.

Dasselbe trifft natürlich auf leere Grundstücke und dem Wunsch selbst zu Bauen zu. Es sollte in keinem Fall auf einen Anwalt, welcher sich auf diesem Gebiet auskennt, verzichtet werden um alle notwendigen Prüfungen durchzuführen.

Baugüte

Auf Gran Canaria findet man mitunter die wahnwitzigsten Baudurchführungen (und meist Preise, als bestünde das Fundament aus Gold). Bei alten aber auch bei etwas neueren Häusern ist grundlegend zu sehen ob gut gebaut wurde. Ist das Dach dicht, sind die Wände feucht, gibt es Risse, ist alles stabil.

Außerdem sollte man, wenn möglich, die Elektrik kontrolliert werden. Ist alles ordentlich gemacht? Nicht selten kommt es zu Stromschwankungen, beschädigten Leitungen oder gar zu Phänomenen wie Leitungen, die gleich gar nicht abgesichert sind.

Aus Legalitätsgründen wurden oftmals ehemalige Holzkonstruktionen mit Mauerwerk „ausgefüllt“ – das muss nicht zwangsläufig schlecht sein, trotzdem ist es sinnvoll sich die Art und Weise der Bauart genauer anzusehen.

Ältere Häuser in kanarischer Bauweise bringen meistens kleine Zimmer mit kleinen Fenstern mit sich. Oft findet sich die Angabe von 2 Schlafzimmern, in Wirklichkeit ist eines davon lediglich 4 m2 groß. Eine Haus mit 2 Schlafzimmer bringt eben mehr Mieteinnahmen als ein Haus mit 1 Schlafzimmer + Abstellkammer. Auch sollte man probieren, ob man in die Dusche passt oder am WC sitzen kann ohne die Füße um die Ecke zu biegen. Klingt lustig, ist aber manchmal notwendig.

Aber es gibt auch sehr schöne Häuser auf Gran Canaria, auch welche, die besonders gepflegt und außerordentlich gut gebaut sind. In der Regel allerdings in einer Preisregion, die viele nicht für angemessen beurteilen würden.

Infrastruktur

Dazu zählt zum Beispiel die Stromqualität (Schwankungen von <160V – 230V sind möglich) – diese Probleme existieren nach wie vor, aber scheinen sich langsam zu bessern. Stromausfälle sind eher selten geworden, wenn man davon absieht, dass schlecht verkabelte Häuser gerne mal die Sicherung fallen lassen.

Auch das Thema Internet kann für viele bedeutungsvoll sein. Gute Anbindung per Kabel findet man an sich nur in den Städten und der Funkempfang in den tiefen Bergtälern ist oftmals unzureichend. Mancherorts gibt es Alternativen, anderswo so gut wie keine.

Die Wasserversorgung sollte auch betrachtet werden. Gibt es einen eigenen Tank für Brauchwasser? Der Wasserdruck aus der Leitung ist oftmals schwach bis nicht vorhanden. Eine eigene Pumpe oder höher gelegenes Wasserdepot schaffen Abhilfe aber verursachen möglicherweise erhöhte Kosten. Ganz besonders trifft dies auf die Gartenbewässerung zu.

Die Zufahrt zum eigenen Heim kann auch problematisch sein. Asphaltierte Zufahrtsstraße? Steigung? Manche Häuser außerhalb der urbanen Zone lassen sich nur mit einem großen Geländewagen erreich, dies ist zu bedenken, wenn man sich nicht den teuren Kleinwagen demolieren oder alle Jahre neue Stoßdämpfer verbauen möchte.

In manchen Regionen herrscht der Bremshügelwahnsinn. In diesen Zonen (El Salobre bspw.) stehen diese oft im Abstand von unter 100 Metern. Das strapaziert nicht nur die Nerven sondern sorgt auch für erhöhten Verschleiß am Fahrzeug.

Andere Probleme können sehr enge oder kurvige Straßen sein – eine Kolonne Radfahrer kann hier die Reisezeit zum Supermarkt oder in die Arbeit oft vervierfachen.

Grundstücksfläche

Die Grundstücksfläche kann ein zweischneidiges Wert sein. Während Reihenhäuser keines besitzen (nur eine Terasse, neben der Terasse des Nachbarn) seht es bei ländlichen Objekten schon anders aus. Das Angebot ist breit, doch sollte man sich die Gegebenheiten vor Ort schon ansehen. Wie nah ist man am Nachbarn, sieht der Nachbar von oben ständig in den eigenen Garten, darf man eine Mauer bauen? Oftmals bekommt man viel Land, welches allerdings nur ein Berghang ist, den man generell nie nutzen kann. Was bringt also ein Grundstück mit 10.000 m² wenn man davon nur effektiv 2.000m² nutzen kann? Speziell in den Tälern werden gerne große Grundstücke beworben, doch ist es durchaus möglich, dass davon nur ein Bruchteil überhaupt begehbar geschweige denn nutzbar ist.

Hoch im Kurs stehen allerdings Grundstücke mit Wasserrechten – man sollte dennoch darauf achten, ob es sich dabei um einen eigenen Quellbrunnen handelt der auch auf lange Sicht Wasser liefert oder lediglich um die Rechte an Stauseewasser. Ist der Stausee leer, so ist er nunmal leer.

Preisniveau

Der Süden Gran Canarias wird auch gerne als das „Land der goldenen Häuser“ bezeichnet. Das liegt mitunter daran, dass viele Hausverkäufer überzogene Preise verlangen. Innerhalb weniger Jahre fällt diese Preisvorstellung dann gerne auf die Hälfte, da sich solche Häuser heute kaum noch verkaufen lassen.

Vor einigen Jahren – als hier alles los ging – wurden solche Traumpreise tatsächlich bezahlt. Man munkelt von Niederländern, da dort ein völlig anderes Preisniveau herrscht. Die heutigen Besitzer hatten Ihre Immobilie möglicherweise schon viel zu teuer verkauft und können Sie heute nur noch mit großem Verlust verkaufen.

Daher steht mancherorts auch fast jedes 2te Haus zum Verkauf. Seit Jahren (oder Jahrzehnten). Konnte man vor 20 Jahren noch ein gutes Angebot ergattern, so steht man heute meist vor Häusern, die Ihren Preis nunmal nicht wert sind – der Boom ist lange vorbei und es wird wohl noch einige Jahre dauern, bis die Hausbesitzer das akzeptieren.

Man muss aber zugeben, dass sich das Preisniveau mittlerweile anpasst – alle anderen Häuser bleiben eben unverkäuflich, auch, weil die Bauvorschriften heute sehr viel strenger und die Aufwände für den Immobilienkauf höher sind als noch vor 20 Jahren.

Das Gebiet mit dem schlechtesten Preis/Leistungsverhältnis dürfte eigentlich El Salobre (sehr windig, kahle Landschaft, kaum etwas genehmigt) sein, gefolgt von den sogenannten „Meloneras Hills“. Danach folgen Bungalowanlagen oder Reihenhäuser fragwürdiger Qualität in den Touristenzonen.

Urbane Wohnzone

Machen wir uns nichts vor in den urbanen Zonen wie Maspalomas/San Fernando, Arguineguin oder Mogan stehen die Häuser Schulter an Schulter. Man hört jeden Nachbarn, es ist laut, meist schaut man sich gegenseitig auf die Terasse. Manche mögen das, aber es ist sicherlich ein Punkt den der ein oder andere im Vorfeld bedenken möchte.

Spanier, die im Süden Ihr Wochenendhaus haben sind sehr laut. In Bungalowanlagen kann es durchaus sein, dass selbst die Farbe der Markise vorgeschrieben wird. Dazu kommt das im Moment zweifelhafte Gefühl, ob die Anlage oder der Komplex nun touristisch vermietet werden muss oder gar nicht darf. Ein fachkundiger Anwalt sollte hier im Vorfeld Auskunft geben können.

Verkehrstechnisch sollte die Urbane Zone die bestmögliche Erreichbarkeit garantieren. Man sollte allerdings bedenken, dass Baustellen hier gerne über 2 Jahre dauern und man auch nicht damit hadert eine Straße mit Bremshügeln oder Pflastersteinen in Ihrer Funktion einzuschränken. Das Thema Parkplatz muss man nicht extra erwähnen, wenn soviele Häuser auf so engem Raum gebaut werden kommt es dabei nunmal zu einer Knappheit.

Wirklich legal wohnen kann man auf Gran Canaria eigentlich nur unter Bedingungen der Masttierhaltung: Eng an Eng. Überall anderswo ist Bauen nämlich eigentlich nicht erlaubt, der Kampf mit Behörden um doch bauen zu können, ein Kampf gegen Windmühlen der sich über Jahre(!), wenn nicht Jahrzehnte hinziehen kann.

Wer also nicht gerne in einer Wohnung, oder einem Reihenhaus wohnt, wer gerne etwas Abstand zum Nachbarn hat und wer nicht jedes Gespräch des Nachbarn mitverfolgen will, für den ist Gran Canaria aktuell nicht für Immobilienkäufe zu empfehlen.

Wetter

Beim Besichtigen eines Hauses kann man sich das Wetter nicht aussuchen. Man sollte aber darauf achten, ob das Haus bei den starken Regenfällen im Winter unbeschadet davon kommt. Auch Sturmböen sollte das Haus unbeschadet überstehen.

Häuser ohne Windbarriere (wie Bäume, Mauern oder ähnliches) sehen sich je nach Lage im Winter fast ständigem starken Wind ausgesetzt. Neben den potentiellen Schäden muss man auch für sich selbst entscheiden ob man das nervlich mitmachen möchte. Vom Wind betroffen sind meist Häuser in exponierter Lage wie bspw. auf einer Bergkette (El Salobre, Monte Leon, Montana La Data)

Bei starkem Regen können Straßen unterspült oder das halbe Grundstück den Berg hinabgeschwemmt werden – in jedem Fall sollten Häuser in solchen Lagen für ausreichend Ablaufkanäle verfügen, damit es im nächsten Winter keine bösen Überraschnungen gibt.

Gran Canaria zählt als Insel des ewigen Frühlings – trotzdem kann es bereits 15 Minuten nach Norden im Winter unter 10° kalt werden. Benötigt man Heizung? Ist das Haus isoliert? Oftmals sind die Häuser nicht isoliert und es zieht wie in dem besagten Vogelhäuschen. Auf den ersten Blick mag dies auf Gran Canaria nicht wichtig sein, spätestens nach dem ersten Winter allerdings überdenkt man seine Ansichten meist.

Ein weiterer Faktor ist, dass es im Winter durchaus eine Woche lang stark regnen kann – sind die Häuser nicht gut isoliert, wird die Luft im Inneren unerträglich feucht. Wie gut kann man das Haus belüften? Sind die Wände trocken`und kann Wasser an den Hauswänden entlanglaufen? Auf Wasserschäden kontrollieren!

Nebenkosten

Detaillierte Informationen zu den Nebenkosten beim Immobilienkauf geben gerne seriöse Makler, Anwälte oder Banken. In der Regel bewegen Sie sich allerdings um die 13% vom Kaufpreis – eventuelle Maklergebühren kommen entweder dazu oder sind im Kaufpreis enthalten.

Abschließendes

Jeder Immobiliensuchende sollte in jedem Fall über längere Zeit das Angebot betrachten. Bei Maklern werden oftmals verschiedene Preise genannt, oftmals höher als notwendig. Wer sich auf der Insel nicht auskennt, sollte dennoch auf einen (seriösen!) Makler zurückgreifen, allen anderen würde ich es aus Kostengründen nicht empfehlen, es sei denn, sie sind gerne gewillt, 3-5% vom Kaufpreis an den Makler zu bezahlen. Das erhöht außerdem die Kaufsumme und damit die Nebenkosten, die diese auf den Kaufpreis berechnet werden (inkl. allfälliger Maklergebühr)

Zwar wird der Makler beim Immobilienkauf meist vom Verkäufer bezahlt, aber dieser addiert diese letztendlich zum Kaufpreis – es macht demnach keinen Unterschied, wer die Gebühren bezahlt. Am Ende bezahlt man Geld für etwas, das man nicht bekommt und wer will schon gerne mehr Bezahlen als die Immobilie überhaupt wert ist.

Die Immobilienpreise auf Gran Canaria sind auch heute noch oftmals ein Fantasieprodukt von träumerischen Verkäufern oder schlichtweg jenen, die vor Jahren bereits zuviel bezahlt haben.

Daher ist es heute umso wichtiger, dass man den Wert einer Immobilie im Vorfeld gut einschätzt. Niemand will heute ein Haus um 800.000 Euro kaufen, welches er im Falle des Falles ein paar Jahre später nur für 400.000 wieder verkaufen kann, falls er überhaupt einen Käufer findet.

Fazit

Gran Canaria – zumindest in jenen Gegenden, in denen das Klimaganzjährig warm und Niederschlagsarm ist – bietet lediglich zweitklassige Immobilien zu völlig überteuerten Preisen. Weiter im Norden oder innerhalb der altspanischen Ortschaften, lassen sich Immobilien oftmals günstiger erwerben – allerdings ist man dort möglicherweise nicht mehr in jener Klimazone, wegen welcher man eigentlich hier ansässig werden will.
Auch der Zustand der alten Häuser ist bautechnisch wie auch Registrierungsbezogen meistens stark vernachlässigt. Was folgt sind hohe Kosten, hoher Zeitaufwand und jede Menge Nerven.

Nach aktueller Lage kann man also Gran Canaria in Bezug auf Immobilienkauf nicht empfehlen und man sollte sich stattdessen lieber die anderen Inseln der Kanaren ansehen. Dort ist das Preisniveau erheblich passender und die Leistung meist auch besser, als auf den Luftblasen-Immobilien auf Gran Canaria

Habt Ihr auch eure Erfahrungen? Schreibt mir doch Ergänzendes in die Kommentare!

Ein Gedanke zu „Immobilienpreise im Süden von Gran Canaria“

  1. Ich habe lange eine Wohnung-Reihenhaus-kleines Häuschen gesucht. Überall ist es etwas, was nicht gut ist. Vieles davon ist oben in dem sehr guten Bericht genannt. Für mich gab es folgende Probleme dazu: Falsche Angabe von der Grösse der Räume, Schimmel in der Küche in Schränken, besonders unter Waschbecken, oder auch andere Zimmer, wenn es aussen eine Platte gibt, die schief gegen Hauswand liegt.

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